一、问题提出

     甲、乙、丙三家法院的同一被执行人名下有房屋出租。甲法院首轮查封房屋；乙法院首先向承租人送达冻结租金裁定（冻结债权）；丙法院的申请执行人对房屋享有抵押权。

     问：案涉房屋的租金应由上述甲、乙、丙哪家法院优先执行？

二、查封房屋效力不及于租金（甲法院无权优先执行）

     租金属于法定孳息，查封房屋的效力不及于租金，甲法院尽管属于房屋首轮查封法院，但对执行租金收入并无优先权。

三、首轮冻结租金的执行限制（乙法院无权优先执行）

  房屋租金作为被执行人财产，自然可以被执行。但如果房屋被抵押，抵押权人在满足《民法典》第412条规定的三个条件时，抵押权的优先性及于租金。普通债权法院即便首先向承租人送达了冻结租金裁定，也无法优先执行租金。

四、抵押房屋的效力及于租金（丙法院有权优先执行）

     根据《民法典》第412条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”在满足下列条件时，抵押的效力及于房屋的租金。表现形式为抵押权人有权直接收取租金：1.实现抵押权的条件成就；2.抵押财产被查封扣押；3.已通知承租人。

五、参考案例

     1.（2019）最高法执复79号。最高院认为本案的焦点问题是，案涉租金收益应由哪一家法院进行处置。根据物权法第197条规定（现《民法典》412条）从抵押权的效力来看，上述规定是通过抵押权人行使收取孳息的权利保障其抵押权优先受偿，即人民法院通过强制执行程序对抵押财产进行查封后，启动抵押权人行使抵押权的程序，抵押人作为所有权人收取孳息的权利因行使抵押权被剥夺。在本案中，九江银行有权作为抵押权人刑事提取法定孳息的权利。本案中，广东高院仅对租金采取了保全措施，并未向当事人支付。且广东高院在异议裁定中认可了九江银行作为抵押权人对租金享有优先受偿权，并明确了保全租金不会处置，如抵押财产不足以清偿全部债权，九江银行可以对租金优先受偿，故维持广东高院复议裁定。

      2.（2020）最高法执复169号。本案裁判要旨：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，不以人民法院生效判决对被担保债权进行确认和进入执行程序为前提，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

六、总结

    1.《民法典》第412条规定的“实现抵押权的条件成就”并不要求抵押权被法律文书确认，也不以进入执行程序为前提。参考（2020）最高法执复169号案例。

    2.《民法典》第412条规定的“抵押财产被查封扣押”，并不限于抵押权人申请的查封，也包括另案的对房屋的保全查封、执行查封。参考（2019）最高法执复79号案例。

    3.抵押权人行使租金优先权时，不受房屋被其他法院先行查封影响，不受房屋租金被其他法院在先冻结影响。