一房多卖时买受人的权利顺位应结合登记、占有、合同签订先后等因素进行判断

在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。均未办理变更登记，但已实际占有房屋的买受人，可排除未实际占有房屋买受人的申请执行。

案情简介

一、远正公司与申请执行人陈正德在2014年7月2日签订的85份《商品房买卖合同》中约定了仲裁条款。因远正公司未履行交付房屋义务，陈正德向运城市仲裁委申请仲裁并获支持，该委裁决：《商品房买卖合同》合法有效，远正公司交房，其中即包括案涉房屋。

二、案外人谢国际与远正公司于2016年9月29日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，以首付加按揭贷款的方式支付了全部房款，对房屋进行了装修并实际入住。

三、陈正德申请执行，谢国际向运城中院提出执行异议。运城中院以案涉陈正德签订合同在先为由，裁定驳回谢国际的异议。

四、谢国际不服，向运城中院提起执行异议之诉，要求确认其具有排除强制执行的权利，经运城中院一审、山西高院二审，支持了谢国际的诉讼请求。

五、陈正德不服，向最高法院申请再审，主张谢国际所提执行异议实际上系否定仲裁裁决书效力。最高法院以谢国际实际占有房屋，权利顺位优先于陈正德为由，裁定驳回陈正德的再审申请。

裁判要点

本案陈正德败诉的原因在于，其虽签订房屋买卖合同在先，但并未实际占有案涉房屋。本案的核心法律问题在于，多重房屋买卖，如何确定多个买受人的先后履行顺序。针对这一问题，三级法院的处理思路各不相同。在执行异议阶段，运城中院认为因陈正德签订房屋买卖合同在先，故其权利顺位优先于谢国际。在执行异议之诉阶段，山西高院根据《执行异议和复议规定》第二十八条，以谢国际占有在先为由认定谢国际具有排除强制执行的权利。但最高法院认为，本案陈正德非金钱债权的申请执行人，不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。

最高法院认定谢国际有排除强制执行的权利的思路是，确定不动产多重买卖中多个买受人的履行顺序，并以此为基础确定多个买受人的权利顺位。最高法院认为，在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。由于谢国际已实际占有案涉房屋，故其履行顺位在先，有排除强制执行的权利。

法院判决

以下为最高人民法院在再审裁定“本院认为”部分就谢国际是否享有排除强制执行权利问题所发表的意见：

关于谢国际对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，陈正德与远正公司于2014年7月2日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，陈正德以其对远正公司原法定代表人王序凯的债权抵顶了案涉房屋的购房款。谢国际与远正公司于2016年9月29日签订《商品房买卖合同》，谢国际于2016年10月25日付清了全部购房款，并对案涉房屋进行装修，于2018年7月份入住。陈正德、谢国际均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，谢国际已合法占有案涉房屋，但陈正德一直未占有案涉房屋，故谢国际对案涉房屋的权利优先于陈正德，其对案涉房屋享有足以排除案涉强制执行的民事权益。陈正德并非对金钱债权申请执行，二审法院直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定确存不当之处，但处理结果正确。陈正德以二审法院适用法律错误为由申请再审，不予支持。

案例阅读

以下为部分法院就一房数卖场合，案外人权利应如何救济的相关裁判观点。

一、权利顺位在先的买受人，可提起第三人撤销之诉维护自身权益。

案例一：张建华、黄春燕第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院 （2018）最高法民申440号]最高人民法院认为：“关于黄春燕是否具有第三人撤销权的问题，是二审法院审查的焦点问题之一。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规……（2011）桂市民终字第286号民事判决判令嘉豪公司交付案涉房屋，使得黄春燕与嘉豪公司签订的商品房买卖合同不能继续履行，符合上述法律规定的‘对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼’情形。二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十六条的规定，作出二审判决，符合法律规定。张建华关于原判决违反法律规定的再审申请理由亦不能成立。

“二审判决撤销的相关判项除向张建华交付案涉房屋之外，还包括撤销办理相关房屋所有权证和土地使用权证、逾期交房的租金损失及逾期办证的违约金，这些判项内容均是以嘉豪公司应向张建华交付案涉房屋为前提所涉相关权益，二审判决一并撤销并无不当。张建华可就嘉豪公司不能按双方约定的商品房买卖合同交付案涉房屋另行起诉，主张不能履行合同的相关违约责任。”

二、未取得房屋实际占有的买受人，无权排除房屋占用土地使用权的买受人对土地使用权的强制执行。

案例二：中国新兴建筑工程有限责任公司、北京千意元晨企业策划有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书[最高人民法院 （2018）最高法民终646号]最高人民法院认为：“关于新兴公司请求准予继续执行宝山公司案涉土地使用权的保全措施应否得到支持问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。’第十四条规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。’根据《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得，应当依法登记，未经登记，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’根据《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定，买受人在购买不动产后，虽未取得物权登记，但在符合《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的情形下，仍然享有排除其他金钱债权执行的权利。在本案中，谢金川等24位被上诉人虽然与宝山公司签订了商品房买卖合同且已经支付全部或部分价款，但是谢金川等24位被上诉人所购买商品房尚未竣工，不存在实际交付。因此，谢金川等24位被上诉人未实际合法占有所购买商品房。亦即谢金川等24位被上诉人所购买商品房并不符合最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件。故谢金川等24位被上诉人对于新兴公司请求执行保全登记在宝山公司名下的案涉土地使用权，不享有排除执行的权利，不能阻却对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权进行保全的执行行为。一审判决认定谢金川等24位被上诉人享有排除执行保全的民事权利，属适用法律错误，应予纠正。”