丁先生诉称,2018年6月30日,其作为甲方与乙方安平公司签订《资产管理服务合同》,主要约定:甲方授权乙方对租赁房屋进行经营出租供他人居住,乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期限自2018年7月1日起至2022年11月12日止。管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益,乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用,将剩余收益部分支付给甲方。合同第6.2条(2)约定,乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的,甲方有权随时单方解除合同。合同第7.3条约定,乙方违反本合同6.2(2)约定导致甲方解除合同,乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金,并赔偿甲方相应损失。《资产管理服务合同》签订后,丁先生向安平公司交付了涉案房屋,房屋交付后,丁先生对房屋进行了装修。安平公司向丁先生支付了服务质量保证金,并支付租金至2020年9月23日。此后安平公司便未再支付租金,故丁先生诉至法院,请求解除双方之间的资产管理服务合同、安平公司支付2020年10月27日至起诉之日2021年8月5日期间租金及相应违约金。
安平公司辩称,我方于2020年10月21日已经就合同解除进行了书面通知,寄送了解约通知函告知对方解约日为2020年10月26日,且为了避免损失扩大,催促业主尽快收房,我方又于2020年12月29日向丁先生发送了房屋永久密码,且合同解除时我方按合同结算了各项费用,已不实际占有房屋,合同已于2020年10月26日解除完毕,对于2020年10月26日之后的房屋租金我方没有给付义务,且丁先生对我方的解约意图是明确知晓的,在我方明确表达本合同不再履行且完成实质解除之后,丁先生应采取适当措施防止损失扩大,其拒绝配合收房而致使损失扩大,对于扩大损失我方不予承担,综上,不同意丁先生的全部诉讼请求。
法院经审理后认为,安平公司存在提前解除合同的违约行为,应承担相应的违约责任。针对丁先生主张的2020年10月27日至2021年8月5日期间租金一节,法院认为:在双方合同解除前,安平公司应如约交纳租金。但同时还要考虑到,安平公司自2020年9月便开始拖欠租金,且在沟通无果的情况下明确向丁先生表示无法继续履行合同。作为出租人,丁先生在2020年12月29日收到房屋电子密码后理应及时收回房屋,采取减损措施。丁先生没有采取适当措施致使损失扩大,不得就扩大的损失请求赔偿。但同时,法院考虑安平公司擅自搬离涉案房屋,故应给予丁先生合理的准备时间。根据通常的房屋租赁市场规则,退房应当提前一个月通知对方,作为给予合同相对方再行出租房屋的合理准备时间,而此段时间的房租安平公司应当予以支付。在此之后,丁先生仍未收回房屋,故产生的损失应属丁先生因未及时采取减损措施而不当扩大的损失,应由丁先生自行承担。故法院确定安平公司应支付丁先生2020年10月27日至2021年1月29日期间的预期收益,标准为7850.66元。违约金一项,法院根据双方合同约定的赔偿标准予以判定。综上,法院判决支持了丁先生部分诉讼请求。该判决已经生效。
法官释法:
承租人在因自身个人原因而需要解除租赁合同时,应当及时与出租人进行协商,最好是通过发送解除通知函的书面方式告知出租人,双方友好协商解除时间及违约赔偿事宜,切忌未经通知出租人而直接退租,一时的痛快只会给后续带来困扰和麻烦。出租人得知承租人想要解除合同的意愿时,应当积极与其沟通,实在无法达成关于继续履行租赁合同的一致意向时,出租人应当采取适当措施防止扩大损失,及时维护自身合法权益,切忌拖延僵持,不要轻易以为只要是承租人违约解除己方就可以放任房屋不管不顾。租赁双方在进行交房和退房交割时应当全面谨慎,对涉及合同各方面的事项谨慎考察,同时应当形成书面材料手续,双方签字确认,勿因图一时省事儿而导致后续维权过程中的困境。关于剩余租金、押金、违约金、水电燃气费用等的结算,应当各项明细列明,防止费用混杂解释不清而发生糊涂账!