【案例索引】（中国裁判文书网）《李永虎、李锰等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书》，案由：申请执行人执行异议之诉， 案号：（2022）最高法民终326号 ，判决日期：2022-11-09，发布日期：2023-01-05。【审判人员】审 判 长：麻锦亮，审 判 员：欧海燕，审 判 员：彭　娜，法官助理：邹仪威，书 记 员：商　颖。
【裁判要点】车位、车库作为小区整体环境的组成部分，系为小区业主居住便利而服务，从而赋予了车位用以满足居民基本生活需要的特殊属性。同时，为协调兼顾业主和开发商二者利益，允许开发商结合实际情况与业主通过出售、附赠或者出租等方式对车位归属进行约定。本案中，在法院查封前，债务人（被执行人、开发商）与案涉车位所在小区业主签订车位使用权买卖协议，约定将案涉车位使用权予以转让，业主支付全部合同价款后，一直将该唯一车位与住房配套使用，客观上实现了住房及基本生活与案涉车位间形成稳定的依赖关系。故此，业主符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。
【文书摘要】上诉人李永虎因与被上诉人李锰及一审第三人齐齐哈尔市汇博房地产开发有限责任公司（以下简称汇博公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）（2021）黑民初36号民事判决，向最高法院提起上诉。
李永虎上诉认为：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条系无过错买受人在特定条件下对所购买的不动产所享有的物权期待权得以排除普通金钱债权人的执行所作的规定，而案涉车位涉及人防工程，汇博公司无权出售，案涉《北方新天地车位使用权买卖协议》约定汇博公司给李锰的是车位使用权非所有权，双方签订该协议也并非以转移物权为目的，故李锰对案涉车位不享有物权期待权；2.李锰与汇博公司签订的是使用权的买卖协议，而非所有权的买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项之规定；3.根据《北方新天地车位使用权买卖协议》约定，汇博公司转让的是案涉车位使用权，其不负有为李锰办理过户登记的义务，李锰对案涉车位不能办理过户登记是明知的，其不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项之规定。
【一审】一审法院认为，解决本案争议的关键问题在于：李锰是否享有足以排除强制执行的民事权益。李锰与汇博公司签订了《北方新天地车位使用权买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，双方当事人应受此协议约束。李锰依该协议约定向汇博公司支付车位款24万元，并举示李锰之母潘某于2012年8月11日通过转账19万元、取款4.8万元的方式向汇博公司支付车位款。同日，汇博公司出具24万元收据。上述证据足以认定李锰购买案涉车位并支付了全部价款。李锰还举示了尚城物业于2015年11月16日出具的李锰交纳案涉车位停车场管理费1800元的交款证明，可以证明其在查封前已占有使用案涉车位。案涉车位无法办理过户手续非李锰自身原因。参照《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，李锰符合上述规定，应认定其对案涉车位享有的民事权益足以排除强制执行。综上，李永虎的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。
【二审】最高法院认为，关于李锰对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，原《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确了车位、车库作为小区整体环境的组成部分，系为小区业主居住便利而服务，从而赋予了车位用以满足居民基本生活需要的特殊属性。同时，为协调兼顾业主和开发商二者利益，允许开发商结合实际情况与业主通过出售、附赠或者出租等方式对车位归属进行约定。本案中，李永虎将建筑区划内暂未办理独立产权的案涉车位作为汇博公司的财产性权益，申请法院查封并强制执行。在法院查封前，汇博公司与案涉车位所在小区业主李锰签订《北方新天地车位使用权买卖协议》，约定将案涉车位使用权予以转让。李锰支付全部合同价款后，一直将该唯一车位与住房配套使用，客观上实现了住房及基本生活与案涉车位间形成稳定的依赖关系。故此，李锰符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。对李永虎关于继续执行案涉车位的主张，本院不予支持。
【延伸阅读】【裁判要点】业主购买的车位属于满足住宅需要的必要设施时，该车位具有保障业主基本居住权益的属性，业主如符合《执行异议和复议案件规定》第28条规定的四个要件，其就案涉车位享有的权益依法可以排除抵押权的执行。
【案例索引】（中国裁判文书网）《张若曦、甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书》，(2022)最高法民终86号，判决日期：2022-06-29。
【审判人员】审 判 长：吴兆祥，审 判 员：龙　飞，审 判 员：赵　敏，法官助理：孙明娟，书 记 员：冯宇博。
【裁判摘要】最高法院认为，案外人（业主）作为案涉车位的购买人，已经符合《执行异议和复议案件规定》第28条规定的四个要件，其就案涉车位享有的权益依法可以排除银行抵押权的执行，理由如下：（1）案涉车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，具有保障业主基本居住权益的属性；（2）案外人购买并占有使用案涉车位在先，对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力，其权利应当依法予以保护；（3）银行在设定抵押权时对车位的实际状态负有法定的审查义务，其在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务，以至于抵押权与案外人在先权利产生冲突；（4）银行对案涉交易风险具有防范和控制的优势，案外人（买受人）与银行就案涉车位产生权利冲突的根本原因在于债务人（开发商）先出卖后抵押的严重不诚信行为，在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位，基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。本案中，银行在发现居住区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就会避免在华骏公司不能偿还贷款时与张若曦就案涉车位发生权利冲突产生纠纷。虽然银行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但案外人在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错，银行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错，综合考虑上述因素，案外人的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定案外人对案涉车位享有排除银行抵押权的执行的合法权益。一审法院【甘肃高院（2021）甘民初23号民事判决书】仅以案外人就案涉车位享有的权利为债权为由，依据《执行异议和复议案件规定》第27条规定，驳回案外人的执行异议，支持银行的诉讼请求，适用法律不当，应依法予以纠正。
【本文小结】业主购买车位、车库满足下列条件时，可以排除包括抵押权在内的强制执行：
01. 车位、车库系业主的唯一车位、车库，用以满足业主的基本生活需要；
02. 业主符合《执行异议和复议规定》第28条规定的四种情形，在法院查封前业主已经与债务人（被执行人、开发商）签订了车位使用权买卖协议，业主已支付全部价款并占有、使用车位、车库。
03. 业主一直将该唯一车位与住房配套使用，客观上实现了住房及基本生活与案涉车位间形成稳定的依赖关系。
【相关规定】01.《中华人民共和国民法典》
第275条  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第276条  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
02.《中华人民共和国人民防空法》
第5条  国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
03.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第2条  建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。